افراد زیادی هستند که متاسفانه به دلیل عدم آگاهی و کم توجهی دچار مشکل شدند و در زمان خرید و فروش ملک کلاه سرشان گذاشته اند و باعث شدند سرمایهشان از بین برود و غیر از اینکه در این میان پولشان از دست رفته مجبور به شکایت شده اند و زمان زیادی را صرف کرده اند.

برای کم کردن احتمال کلاهبرداری موقع خرید و فروش ملک چه باید کرد؟افراد زیادی در زمان خرید و فروش ملک و انجام معامله خود بتنهایی وارد عمل شده اند و سعی داشتند خودشان این کار را انجام دهند,اما بخاطر داشته باشید برای انجام یک خرید و فروش موفق و معامله درست شما باید از یک مشاور املاک حرفه ای کمک بگیرید،زیرا یک مشاور املاک حرفه ای و به دلیل تجربه ای که در کار خود دارد خیلی راحت میتواند برایتان مفید واقع شود.

نکات مهم دیگری که برای جلوگیری از کلاهبرداری باید حتما انجام دهید:

_مراجعه به دفترخانه و اطلاع از وضعیت ملک

_معامله با مالک اصلی یا وکیل قانونی وی

_خودداری از انجام معاملات در املاکی‌های فاقد پروانه کسب و کد رهگیری

_کمک گرفتن از وکلا برای تنظیم قراردادها

_ذکر تمامی تعهدات و موارد لازم در مبایعه نامه

_مواظب فروش همزمان یک ملک به چند نفر باشید

_باید نسبت به مجوز فعالیت دفاتر اسناد رسمی نیز اطمینان حاصل نمود

_پیش از عقد قرارداد از صحت شرایط فعلی ملک اطلاعات کامل کسب کنید

_بعد از انجام معامله حتما کد رهگیری دریافت نمایید شما تا حدودی با انجام این موارد میتوانید از احتمال کلاهبرداری در زمان خرید و فروش کم کنید

اما موضوع دیگری که اهمیت بالایی دارد این است که یک مشاور املاک نیز میتواند فردی سودجو باشد

و نیت کلاهبرداری در سر داشته باشد به همین دلیل شما باید حتما از یک مشاور املاک حرفه ای و با تجربه که مجوز این کار را دارد کمک بگیرید.

_نکات مهم خرید و فروش ملک ورثه ای

1- اصل سند مالکیت و گواهی حصر وراثت حتما باید موجود باشد.

2- همه وراث هنگام انجام معامله حصور داشته باشند.

3- ارائه مفاصا حساب مالیات بر ارث

4- پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله به صورت جداگانه

5- ضرورت تعیین قیم برای اشخاص محجور (کسانی که به دلیل سن کم و یا زوال عقل نمی تواند امور حقوقی خود را انجام دهند)

6- بررسی وجود و یا عدم وجود وصیت نامه از متوفی

7- درج مشخصات مدارک و مستندات اعلام شده و مرجع صدور آنها اعم از گواهی حصر وراثت، وکالتنامه، قیم نامه، مفاصا حساب مالیات بر ارث، وصیت نامه و غیره…

*نکته مهمی که در خرید فروش ملک وراثتی وجود دارد این اسنت که در صورتی که یکی از وراث از سوی سایر وراثی که در هنگام انجام معامله حضور ندارند وکالت نامه رسمی برای فروش ارائه نمایند. *وکالت نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.
*نکته مهم دیگر در خصوص ملک ورثه ای باید حتما مورد توجه قرار گیرد این است که به یاد داشته باشید که برای انجام معاملات اختیارات وکیل را بررسی کنید.
وکیل باید دو اجازه از سوی ورثه داشته باشد یکی اجازه فروش و دیگری اجازه دریافت پول ملک معامله شده. در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید ممکن است وراث  مدعی شوند که در وکالتنامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و دوباره طلب وجه را از شما داشته باشد.

_مدارک لازم برای انتقال سند ملک ورثه ای

هنگامی که بین ورثه هیچگونه اختلافی مبنی بر فروش ملک ورثه ای وجود نداشته باشد، در اینصورت وراث می توانند برای فروش ملک اقدام نمایند. جهت انجام این کار علاوه بر مدارکی که بطور معمول برای تنظیم سند رسمی نیاز است، می بایست ” گواهی انحصار وراثت” و “مفاصا حساب مالیات بر ارث” نیز وجود داشته باشد.
توجه کنید که گواهی انحصار وراثت هم بایستی توسط شورای حل اختلاف برابر با اصل شود و ارزش آن گواهی باید بالای سه میلیون تومان باشد در غیر اینصورت امکان انتقال ملک به نام شخص متقاضی وجود ندارد.

_چه مدارکی را باید در هنگام خرید ملک ورثه ای از وراث دریافت کرد ؟۱.سند مالکیت ملک
۲. شماره سریال
۳.گواهی مالیات بر ارث
۴. الزامی بودن وجود قیم نامه در صورتی که ورثه زیر سن قانونی باشند 
۵.وصیت نامه 
۶.وکالت نامه 
۷.گواهی انحصار وراثت 
۸.پایان کار شهرداری

_نکات مهم خرید و فروش املاک ورثه ای

هنگام خرید ملک ورثه ای توجه به نکات زیر اهمیت بسزایی دارد.

* اگر وراث در خارج از کشور اقامت داشته باشند، وکالت نامه مورد نظر می‌بایست در خارج از ایران در دفاتر کنسولی تنظیم شده باشد. همچنین توجه کنید از دریافت هر نوع مبایعه نامه یا مدرک فروش ملک که دستی تنظیم شده باشد خودداری نمایید و از نوشته های رسمی استفاده کنید. 
*لزوم ارائه اصل سند مالکیت، اولین کاری که باید انجام دهید بررسی صفحه اول سند مبنی بر وجود ملک به نام فرد فوت شده است یعنی باید نام فرد فوت شده در صفحه اول سند ثبت شده باشد که در نهایت به دلیل فوت وی به وراث انتقال یافته باشد. 
*حضور تمامی وراث در هنگام انجام معامله، یعنی زمانی که قصد خرید ملک ورثه ای دارید مرحله بعدی که باید انجام دهید این است که توجه نمایید تمامی وراث در زمان معامله حضور داشته باشند. در غیر این صورت بعداً خریدار از لحاظ قانونی دچار مشکل خواهد شد.
*پرداخت سهم هر یک از وراث از مبلغ معامله، یعنی خریدار موظف است که سهم هریک از وارثان را به خود آن ها یا وکیل رسمی آن ها واگذار کند.

خریدار و فروشنده بعد از تفاهم بر سر انجام معامله برای تنظیم قولنامه به مشاور املاک مراجعه می کنند. مشاور املاک می بایست طرفین قرارداد را از مسائل حقوقی مربوط به قولنامه آگاه کند. همچنین می بایست به هنگام تنظیم قولنامه مدارک و مشخصات خریدار و فروشنده را به طور کامل بررسی کند. همچنین مشخصات ثبت شده در قولنامه را با سند ملک مطابقت دهد. مشاور املاک باید سه نسخه یکسان ازقولنامه تهیه کند. هر گونه مغایرت در نسخه ها سبب باطل شدن معامله می شود. یک نسخه باید نزد مشاور املاک باقی بماند و دو نسخه دیگر در اختیار خریدار و فروشنده قرار گیرد. مدارک مربوط به قرار داد از جمله چک های خریدار نزد مشاور املاک می ماند. مشاور املاک در موعد مقرر و با موافقت طرفین می تواند آنها را به طرف معامله تحویل دهد.

نکات تنظیم قولنامه و نکات حقوقی مربوط به آن
قولنامه ای که به درستی تنظیم شده باشد و مخالف صریح قانون نباشد قابل استناد است. چنین قولنامه ای قابل ارجاع به دادگاه و قابل پیگیری برای دریافت حقوق طرفین قرارداد می باشد. بنابراین توجه به مفاد درج شده در قولنامه مسئله مهمی است.

در قولنامه مشخصات خریدار و فروشنده به طور دقیق ثبت می شود. اگر ملک مورد معامله چند مالک داشته باشد، اطلاعات تمام مالکین درج می شود. علاوه بر مشخصات طرفین معامله، اطلاعات ملک نیز می بایست به طور دقیق و مطابق با سند ملک ثبت شود. در چنین شرایطی تمام مالکین یا یکی از آنها با داشتن وکالت نامه رسمی باید برای امضای قولنامه حضور داشته باشند.

مفاد و شرایط قولنامه با توافق طرفین معامله با هدف پایبندی بر تعهد به انجام عقد بیع تنظیم می شود. یکی از این موارد تعیین وجه التزام است. وجه التزام مبلغی است که به عنوان ضمانت اجرایی یا خسارت در نظر گرفته می شود. اگر یکی از طرفین قرارداد به مفاد قولنامه پایبند نباشد، طرف دیگر می تواند وجه التزام را طلب کند‌.

اگر یکی از طرفین در انجام تعهدات تخلف کند، دیگری می تواند برای دریافت حقوق خود به دادگاه مراجعه کند. با مراجعه به دادگاه فرد متخلف ملزم به انجام تعهدات ثبت شده در متن قولنامه می شود. فرد مراجعه کننده به دادگاه در صورتی محق شناخته می شود که پایبندی او به تعهدات قابل احراز باشد. دریافت وجه التزام هیچ مانعی برای انجام معامله نیست. در واقع در صورت تخلف یکی از طرفین، دیگری می تواند علاوه بر انجام معامله وجه التزام را دریافت کند.

یکی از مواردی که باید در تنظیم قولنامه به آن توجه کرد، در مورد ملک به ارث رسیده است. در چنین شرایطی وراث باید گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات بر ارث را ارائه کنند.

در قولنامه مبلغ تعیین شده ملک، زمان و نحوه پرداخت آن توسط خریدار به صراحت درج می شود. مثلاً اگر قرار است خریدار وجه را در چند فقره چک پرداخت کند، باید مشخصات چک در قولنامه ثبت شود.

در نهایت پس از تنظیم قولنامه، علاوه بر طرفین قرارداد مشاور املاک به همراه دو شاهد آن را امضا میکنند. قولنامه تا زمانی که انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام شود معتبر است؛ مگر اینکه فسخ شود.

یکی از مواردی که در تنظیم قولنامه به آن اشاره می شود شرایط فسخ معامله است. می بایست شرایطی که به طرفین قرارداد از نظر قانونی حق فسخ داده می شود، درج شود.

شرایط فسخ سندموقت یا قولنامه
یکی از شرایط فسخ معامله عدم پایبندی به زمان بندی تعیین شده برای پرداخت وجه از سوی خریدار است. در صورتی که فروشنده در زمان تعیین شده در قولنامه وجه را دریافت نکند، می تواند معامله را فسخ کند.
خریدار مجاز به فسخ معامله است اگر جزئیات سند ملک ثبت شده در قولنامه با ملک عرضه شده، متفاوت باشد.
یکی از شرایط فسخ قولنامه، عدم حضور طرف قرارداد در دفتر ثبت اسناد رسمی در موعد مقرر است.