دراین مقاله درباره ی ویژگی معامله های قولنامه ای برای خریداران و فروشندگان توضیحاتی داده شده است .

اگر خریدارید:
۱- پیش ازهرکار بررسی کنید که مشاور املاکی که در آن جا قولنامه را می نویسد ، ازاتحادیه مجوزدارد یا نه. در ضمن حق بنگاه ‌دار باید درقولنامه درج شود. همچنین از اسنادی که به امانت نزد مشاوراملاک گذاشته می‌شود، درقرارداد عنوان شود.
۲- سند ملک را شخصا ملاحظه و مطمئن شوید که ملک در وثیقه نباشد. همچنین اگر می‌خواهید خیالتان ازنظراینکه فروشنده آن ملک را فقط به شما فروخته است راحت شود، می‌توانید از طریق کد رهگیری، پیگیری کنید که قبلا به فرد دیگر فروخته نشده باشد. افزون براین ،مشخصات مالی را که می خواهید خریداری کنید با آن چه درسند ذکر شده تطبیق دهید. اگر معامله برسرخرید خانه است، دقت کنید که ملحقات و مشاعات ملک مانند آب و برق و پارکینگ و انباری و… در سند نوشته شده باشد.
۳- اگر کسی که قولنامه را امضا می‌کند، وکیل و نماینده مالک است، مطمئن شوید که نمایندگی او قانونی است و حق امضا دراین مورد خاص را دارد.
۴- مالی که می خواهید بخرید ،اگرارث به فروشنده رسیده باشد، حتما گواهی انحصار وراثت و تسویه حساب مالیات برارث را ببینید.

۵- مطمئن شوید که فروشنده ممنوع‌المعامله نیست، درغیر این صورت نمی تواند سند رسمی رابه شما منتقل کند.
۶- تا زمانی که مال را دریافت نکرده ‌اید یا سند به نام شما نشده است، از پرداخت کل مبلغ خودداری کنید.
۷- اگر ملکی را که می خواهید بخرید مستاجر دارد، با فروشنده بر سر زمان و نحوه تخلیه ملک توافق کنید.
۸- اگرمال، چند نفرمالک داشته باشد، همه آن‌ ها باید زیر قولنامه را امضا کنند، مگراینکه یک نفر از طرف همه آن‌ ها وکالت داشته باشد.
۹- نکته ‌ای که باید به آن توجه کنید این است که درقولنامه ذکرکنید که اگر درباره مالی که به شما فروخته شده، فرد دیگری ادعای مالکیت کرد، مسوولیت جبران خسارت به عهده کیست.

۱۰- نکته مهم دیگراین است که افزون برامضای فروشنده وخریدار و مهربنگاه دار، دو نفرشاهد مورد اعتماد دو طرف، زیر قولنامه را امضا کنند تا از مشکلات احتمالی آینده پیشگیری شود. فراموش نکنید در قولنامه تاریخ و محل دفتر خانه ‌ای را که باید فروشنده در آن جا سند ملک را به نام شما ثبت کند حتما درج کنید.
۱۱-هم‌چنین «اسقاط کافه خیارات» درقولنامه را فراموش نکنید؛ این به آن معنی است که راه برای هرگونه برهم زدن معامله توسط فروشنده بسته می‌شود.
۱۲- امروزه نسخه‌ های چاپی قولنامه وجود دارد. ازنوشتن و امضا کردن قولنامه‌ های دستی خودداری کنید. قولنامه باید درسه نسخه تنظیم شود. یک نسخه دست خریدار، یک نسخه برای فروشنده و یک نسخه نزد بنگاه دارمی‌ماند.

اگر فروشنده اید:

اگر شما فروشنده اید، پیش ازهرگونه دردسر ،از توان مالی خریدار برای پرداخت مبلغ معامله مطمئن شوید. هم چنین درصورتی که قرار است مبلغ معامله ازطریق چک پرداخت شود، اگرچک خریدار برگشت خورد، شما فقط می‌توانید تقاضای قیمت چک را بکنید و اختیاری درباره برهم زدن معامله ندارید. فقط یک راه وجود دارد و آن این است که شرط برهم زدن معامله را در صورت برگشت خوردن چک، در قولنامه بگنجانید.
افزون بر این می‌توانید درقولنامه تصریح کنید که اگر درروزی که برای مراجعه به دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند مشخص شده، خریدار حضورنیابد یا پول مورد نیاز را همراه نداشته باشد، معامله «منفسخ» ،یعنی به خودی خود منتفی شود. حتی می‌توانید قید کنید که اگر این اتفاق افتاد این مال را بدون نیاز به مراجعه به دادگاه ،به هر کس دیگری که بخواهید می‌فروشید.

اگر فروشنده از آمدن به دفتر اسناد رسمی خودداری کرد:
اگر درروز مقرر به دفتر خانه رفتید و فروشنده نیامده بود، یک گواهی عدم حضور فروشنده از سردفتر بگیرید و به دادگاه مراجعه کنید. با تقدیم داد خواست به همراه گواهی، الزام فروشنده به حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند به نام خودتان را از دادگاه بخواهید. اگر بازهم فروشنده خودداری کرد، نماینده اجرای احکام به جای وی سند را امضا خواهد کرد.
همان ‌طور که گفته شد، قولنامه یک سند عادی است. اما اگر درست و با توجه به نکات گفته شده تنظیم شود، به استناد آن می‌توانید به دادگاه مراجعه و حقوق مندرج درقولنامه را پیگیری کنید. با توجه به مفاد قولنامه، خریدارمی‌تواند فروشنده را مجبور به تنظیم سند رسمی کند. فروشنده هم می‌تواند مبلغ پرداخت نشده معامله را از خریدار بگیرد

مراحل ثبت نام و اخذ سند برای املاک بدون سند به زبان ساده

توجه به چند نکته مهم :

۱ – قانون “تعیین تکلیف اراضی و ساختمانهای ثبتی فاقد سند” شامل زمینها و چهار دیواریها ( غیراز کشاورزی و باغات ) نمی شود و فقط ساختمانهای احداثی را شامل میشود.

۲ – ساختمانها و زمینهای کشاورزی و باغات باید دارای سابقه ثبت باشند یعنی برای آنها پلاک ثبتی تعیین شده باشد .

۳ – فقط برای املاکی می توان درخواست سند داد که دسترسی به مالک یا حد اقل یکی وراث او ( به جهت فوت یا مفقود الاثر بودن) مقدور نباشد . ( فوت یا غیبت در حین رسیدگی به تقاضا و با استعلام از ثبت احوال قابل تشخیص است و در صورت اثبات خلاف آن تقاضا از سوی هیات رد میشود )

۴ – این قانون مهلت و مدت انقضا ندارد لذا هر وقت ساختمانی ساخته شد که حائز شرایط اخذ سند بود می توان برای آن درخواست سند نمود .

مرحله اول ـ اطمینان از وجود مدارک و تهیه آنها :

مدارک مورد نیاز :

الف_ در املاک قولنامه ای : ۱ – کپی از سند مالکیت ملک ( سند اولیه ). ۲ – قولنامه یا قولنامه هایی که متقاصی را به مالک اولیه ارتباط میدهد

ب – در املاک دارای سند مشاعی :۱ – سند مشاعی متقاضی ۲ – در صورتی که سند مالکیت به نام شخص متقاضی نباشد ارائه وکالتنامه های مربوطه.

مرحله دوم : تهیه نقشه ملک با مختصات (UTM) و فایل مربوطه به آن:

الف : پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک فوق الذکر متقاضی باید با مراجعه به یکی از مهندسین نقشه کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه کشی دادگستری یا ثبت و از طریق بازدید ملک نسبت به تهیه نقشه با مختصات UTM اقدم کنند .

ب : پس از تهیه این نقشه فایلی را که از سوی سازمان ثبت معرفی و ارائه شده با نام parcelmal.xls با توجه به مندرجات و اطلاعات نقشه UTM باید از سوی مهندس نقشه کش تهیه و در اختیار متقاضی قرار گیرد . ( البته الزام ارسال این فایل منتفی گردید ).

مرحله سوم : فراهم کردن مدارک زیر و تهیه عکس یا اسکن از آنها با پسوند jpg یا png با حد اکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت.

۱ – اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی.

۲ – کپی از سند مالکیت اولیه ملک ( در اسناد قولنامه ای )

۳ – اصل و کپی تمامی قولنامه های استنادی تا با مالکی که سند به نام او صادر شده است برسد.( در اسناد قولنامه ای )

۴ – اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی و کپی صفحات اول ، دوم ، سوم ، صفحه حدود ملک ، توضیحات و صفحات انتقالات.

۵ – نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده .

۶- فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل excel مربوطه .( الزام ارسال این فایل لغو شد ) .

۸ – فیش بانکی بابت هزینه تقاضا به مبلغ پانصد هزار ریال به حساب بانکی سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی. ( نیاز به اسکن ندارد)

( شما می توانید مدارک خود را به یکی از کافی نتها یا مراکزی که می توانند مدارک شما را اسکن کنند ارائه دهید تا این کار را برای شما انجام دهند و آن را بر روی یک لوح فشرده ( سی دی یا دی وی دی ) یا فلش ریخته و تحویل شما دهد در صورتی که دفترخانه امکانات اسکن را داشته باشد می تواند کار اسکن را نیز برای شما انجام دهد.)

مرحله چهارم : تکمیل فرم درخواست پذیرش( فرم اولیه ) و دریافت شماره ورود به سامانه :

پس از انجام مراحل فوق و تهیه مدارک و عکس آنها با در دست داشتن مدارک با مراجعه به یکی ار کافینتها یا دفاتر اسناد رسمی بخواهید فرم درخواست پذیرش را ( در این سایت www.sabtemelk.ir ) تکمیل و شماره ورود به سامانه را دریافت نمائید.

مرحله پنجم : ورود به قسمت تکمیل درخواست ( صفحه اول سامانه) با استفاده از شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی.

در این مرحله شخصا یا به توسط دفاتر اسناد رسمی یا کافی نتها با شماره ای که در مرحله قبل دریافت نموده اید و کد ملی متقاضی وارد شده و درخواست خود را تکمیل می کنید .

مرحه ششم : ارسال مدارک به واحد ثبتی

پس از تکمیل درخواست پرینتی از آن تهیه و با مدارکی که در مرحله سوم ذکر شده به واحد ثبتی از طریق پست سفارشی ارسال و کد رهگیری ۲۰ رقمی از دفتر پستی دریافت می نمایید.

مرحله هفتم : ورود مجدد به سامانه ( با استفاده از شماره ورود و کد ملی ) و وارد کردن شماره رهگیری ۲۰ رقمی دریافتی از دفتر پستی .

مرحله هشتم ( مرحله نهایی) _ به پایان بردن ثبت تقاضا و دریافت شماره پرونده .